미디어 오늘에서 진행한 김광수경제연구소의 선대인 부소장과의 인터뷰 글인데 그 밑에 나의 의견을 같이 적어보기로 했다.
-바로 본론으로 들어가 보자. 집값이 떨어지는 이유가 뭔가.
(선)올해 들어 갑자기 떨어진 것처럼 이야기하지만 수도권 핵심 지역은 이미 2006년 말, 외곽 지역은 2008년 상반기가 고점이었다. 집값이 왜 떨어지느냐고? 간단하다. 소득 대비 집값이 높기 때문이다. 대출 받아서 집 사기도 어렵게 됐기 때문이다.
(나)굴직굴직한 이유를 생각해보면
1.미국발 금융위기를 시작으로 글로벌 경제의 불확실성으로 투자심리 위축.
2.DTI , LTV 비율을 통한 대출규제 강화.
3.분양가 상한제의 시행에 앞서 대규모의 아파트 분양으로 매수자 우위의 시장 분위기 조성.
4. 1.2.3번과 그외 복합적요인의 작용으로 투기활동과 시장상황의 부조화 발단.
- 집값 비싼 건 어제 오늘 일이 아니지 않은가. 10년 전에도 소득 대비 집값이 높았다. 그런데 왜 갑자기 떨어지나.
(선)"지금까지는 수급 균형 보다는 투기적 가수요가 집값을 결정했다. 2억원짜리 아파트가 3억원이 되고 4억원이 될 거라고 믿기 때문에 다들 빚을 내서 집을 샀던 거 아닌가. 너무나도 당연한 이야기지만 이런 폭탄 돌리기는 받아 줄 다음 사람이 있어야 가능하다. 그런데 이미 빚이 너무 많고 빚을 낼 수 있는 사람들은 다 냈다. 10년 가까이 지속된 부동산 거품의 에너지가 소진되고 있다는 이야기다. 부동산 불패 신화, 그 집단최면에서 깨어나고 있는 단계라고 본다."
(나)앞으로 오를지 내릴지는 알수 없지만 투자할수 있는 모든 것에 가격의 등락이 있음은 당연하다.
-- 부동산 거품이 빠지면 충격은 없을까. 건설회사들은 벌써부터 엄살을 부리고 있다. 무엇보다도 빚내서 집 산 사람들은 어떻게 하나. 엄청난 손실을 보게 될 거고 자산 가격이 줄어들면서 내수 소비가 위축되는 이른바 마이너스 자산효과를 우려하는 목소리도 높다.
(선)풍선에 비유해 보자. 바늘을 콕 찔러 뻥 하고 터뜨리라는 이야기가 아니다. 바람구멍을 열어서 바람을 조금씩 빠져 나가게 하자는 이야기다. 이명박 정부는 지금의 거품이 계속 유지될 수 있다고 믿거나 거품을 빼는 시점을 좀 더 늦출 수 있다고 믿는 것 같다. 그러나 통계를 들여다 봐라. 소득 대비 집값이 2008년 말 기준으로 6.26배다. 미국은 3.55배, 일본은 3.72배다. 서울에서 100㎡(33평형) 아파트를 마련하려면 37.5년이 걸린다. 지난해 말 기준으로 가계 부채가 700조원을 넘어섰다. 한국은행 통계로는 850조원이 넘는데 이 가운데 350조원 정도가 부동산 부채다. 지난해에만 가계부채가 45조원 늘어났다. 이런 상황이 계속될 수 있을 것 같은가."
(나)거품이 앞으로 빠질것이다 라는 가정하에 생각해보면 부동산 거품이 어떻게 빠지느냐가 관건이다.누구나 이야기하는 연착륙과 시장내 불안심리의 불식이 가장 중요하다고 본다. 이를 위해선 정책의 일관성 만큼이나 시장에서 꼭 필요로 하는 요구는 관철될수 있도록 조금은 유연하고 세심한 배려가 필요하다고 본다.정부의 노력만큼이나 개인 또한 자칫 심리적 동요로 더큰 피해가 생기지 않도록 침착함과 냉철함을 유지해야 한다. 대출을 근간으로 부동산 거품의 상당수가 형성되어 있다는 점은 현 상황에 있어 아킬레스의 건이다.개인의 손실은 불가피하지만 완전히 끊어져버리게 두어서도 곤란하다.
- 오히려 적극적으로 거품을 빼야 한다는 이야기인가.
(선)지방은 물론이고 서울과 수도권 지역도 이미 공급 과잉이다. 이명박 정부 들어서도 엄청나게 주택 공급이 계속됐다. 미분양 아파트의 70% 이상이 중대형이라는 사실이 의미하는 게 뭔가. 중대형이 건설회사들에게도 좋고 부동산 투기하기에도 좋았지만 이제는 그 비싼 아파트를 사줄 사람이 없다. 폭탄 돌리기의 막바지에 이른 셈이다."
(나)시장이 결정할 일이지 거품을 빼고 말고는 그 어떤 인위적인 조취로 취할수 있는게 아니다.기껏해야 점진적인 금리인상을 생각해볼수 있지만 그것또한 부동산시장만을 고려해 행해질수 있는게 아니다.현재의 여러가지 시장내 조짐,현상은 결과적으로 얼키고 설킨 셀수없이 많은 연유들의 결과이지 그러하니 부동산 거품을 적극적으로 빼야 한다는 결론은 넌센스다.
물론 난 집값 옹호론자가 아니다.듀오에서 정한 남자 능력별 13등급에도 들지못하는 등급외 청년이라 옹호할 집이 있을리가 없으며 내 평생 살수있을지도 의문이다.현재는 부동산시장을 비롯해 직면한 경제난의 해결을 위해서라도 좀더 신중할 필요가 있다는것이 말의 요지이다.
- 거품이 빠지면 충격이 클 텐데 정부 입장에서는 당연히 이를 방어해야 하는 거 아닐까.
(선)마이너스 자산효과를 이야기하기 전에 과연 자산효과가 있는지도 의문이다. 지난 10년 동안 부동산 가격이 올라서 사람들이 소비를 늘렸나. 심리적 효과는 있겠지만 대부분 빚을 내서 집을 샀기 때문에 빚 갚느라 오히려 소비가 위축됐다. 과거에는 은행 이자로 먹고 살았을 사람들이 이제 월세 내는 것처럼 이자를 갖다 바친다. 자산효과를 이야기하기 전에 오히려 부동산이 소비를 구축하는 효과를 이야기해야 한다고 본다. 나는 감히 부동산 거품을 빼야 소비가 늘어난다고 말할 수 있다."
나) 질문에 답하기 이전에 (선)님의 답변에 대해 몇몇 여쭙고 싶은게 있다.답변의 전후를 보면 소신이 아니라 분명한 사실을 말씀하신것 같은데 그럼 (1)지난 10년동안 부동산 가격이 올라 사람들이 소비를 늘리지 않았다는 것과 (2)과거에는 은행이자로 먹고 살았을 사람들이 이제 월세 내는것처럼 이자를 갖다 바친다. 는 말은 어떠한 자료를 근거로 하셨는지 묻고싶다.
내 생각에는 과거 은행이자로 먹고 살았을 정도의 사람이라면 현재 또한 그 방식이 달라졌을뿐 현재의 저금리와 경제상황을 반영한다해도 어느정도의 안정된 금융소득을 누리고 있을 공산이 더 크며 현제 월세 내는 것처럼 이자를 내는 사람은 예전에도 이자만으로 먹고 살기 턱없이 부족한 사람이었다고 보는게 더 현실적이다.또한 과거 은행이자만으로 먹고 살만큼의 자산가치를 지닌사람이라면 현재 이자를 낼만큼의 과도한 부채를 지니면서까지 부동산에 투자하고 있을거란 말씀은 공감하기 어렵다.
고로 부동산 시장에서 야기되는 피해는 있는 사람들이 아니라 없는 사람들이 더 많은 피해를 볼것이 뻔한데 부동산 거품을 빼야 소비가 늘어난다는 말은 어떻게 받아들여야 하는걸까?
답변으로 돌아가서 위에서 답한것과 같이 거품이 빠져야 한다는 가정하에 거품이 어떻게 빠지느냐가 관건이고 그 완급조절의 중요성은 정부 또한 잘 알고있으리라생각한다.
-오히려 적극적으로 거품을 빼야 한다는 이야기인가.
(선)구더기 무서워서 장을 못 담그면 되겠나. 악성 종양 이 있는데 그게 시간이 지나면 자연스럽게 없어지나. 당연히 더 늦게 전에 배를 째고 도려내야 한다. 아픔이 없을 수는 없다. 그렇지만 내버려두면 경제가 송두리째 무너진다. 나는 묻고 싶다. 지금이 부동산 거품이 자손 대대로 물려줄 자랑스럽고 소중한 유산인가. 계속 빚 내서 이 거품을 유지할 수 있을 것 같은가. 언젠가 터질 거품이라면 지금부터 빼야 한다. 이미 빠지고 있다. 부동산에 쏟아부었던 기회비용을 좀 더 생산적인 부문으로 돌려야 한다는 이야기다."
(나)난 협의성 짙은 아전인수겪의 거품 빼기에는 반대한다. 그외 이하동문
- 이명박 정부의 보금자리 주택은 어떻게 보나.
(선)단 보금자리 주택을 반값 아파트로 포장하는 건 속임수다. 그린벨트를 헐었으니 집값이 낮아지는 건 당연하다. 그러나 여전히 보금자리 주택은 비싸다. 주변 시세보다 조금 낮은 것 뿐이다. 보금자리 주택 때문에 집값이 떨어진다는 주장도 있는데 결코 동의할 수 없다. 노무현 정부 때 판교 신도시를 봐라. 주변 시세보다 싸게 공급하는데 오히려 주변 집값이 더 뛰어 올랐다. 보금자리 주택 역시 마찬가지다. 부동산 투기 열풍이 한창일 때 보금자리 주택을 내놓았으면 투기 광풍으로 확산됐을 가능성이 크다. 무엇보다도 나는 이명박 정부가 집값을 낮출 의도가 있다고 보지 않는다. 모든 규제를 다 풀고 온갖 토건 사업을 벌이고 있다. 이명박 대통령이 과연 강부자들을 배신할까. 최소한 집값을 더 띄우지는 않겠지만 집값을 낮추는 건 최대한 막으려고 할 것이다."
(나) 보금자리 주택이 정말 서민을 위한 주택인지는 아직까진 쉽게 고개가 끄덕여지지 않는게 사실이다.
1.정말 가수요에 맞설수 있는 공급의 일환이 되어야 한다.꼭 강남지역이 아니더라도 충분한 수요가 예상되는 곳에
보금자리 주택이 있어야 한다. 또한 입지선정시 향후 부동산시장의 지역별 차별성의 심화 가능성에 대해서도 고려해야 한다.
2.보통의 임대주택이 같고 있는 통념을 불식시킬수 있는정도의 질(quality)를 보금자리주택에서 보여주어야 한다.
3.보금자리 주택은 서민을 위한,무주택자를 위한 곳이여야 한다.이에 정부는 누가 대한민국의 서민인지에 대해서도 심사숙고 하여 재정의 해볼 필요가 있다.
-부동산 폭락론자로 오해되곤 하는데.
(선)우선, 말해둘 것은 일부 부동산 광고에 목을 맨 비관론자, 폭락론자라는 딱지 붙이기는 매우 비열한 수법이다. 내가 하는 일은 전문가로서 현 상황을 진단하고 사전경고하는 것일 뿐이다. 전문의가 환자 몸에서 악성종양이 자라고 있고, 방치하면 목숨이 위험할 수 있다고 진단했다고 해서 비관론자라는 딱지를 붙이나. 이런 딱지를 붙이는 언론들이야말로 부동산 광고에 목을 매는 부동산 투기 선동세력이다. 비정상이 정상을 조롱하는 것일 뿐이다. 굳이 표현하자면, 나는 과도한 거품은 언젠가는 걷히고 가계의 소득수준에 걸맞은 수준까지 정상화된다는 ‘집값 정상화론자’일 뿐이다.
(나)우선 이 질문은 내가 대답할 여지가 없으니 (선)님에 답하신 답변에 대한 나의 느낌을 적는다.
시장(Market) 안에서 전문가의 최선은 어떤 문제나 현상에 대해 고루 살펴보고 다양하게
사고할수 있는 기회를 열어주는것 까지여야만 한다.
그 이상은 본연의 의지와는 다르게 불순한 의미의 선동이나 최소한 치기어린 주장이었음을 면하기 어렵다.
(선)님의 모든 답변은 사유의 여지를 남기기 보다 꼭 그렇게 될것이다란 전제하에 모든 답변의
맥락이 이루어져 있는것 같다. 특히 몇몇 개연성 없는 주장엔 무언가 협의성이 느껴지기도 한다.
난 부동산의 "부"자도 모르며 경제라고 해봐야 관련서적 몇권 읽어본 것이 전부이다.
그런 사이비의 눈으로 봤을때 그렇다는 것이니..
-당신이 생각하는 진짜 해법은 뭔가.
(선)"공공 임대주택을 늘려야 한다. 제대로 하려면 진짜 반값, 또는 그 보다 낮은 가격에 지어서 분양이 아니라 임대로 내놓아야 한다. 왜 정부가 그린벨트 풀어서 건설회사들과 부동산 부자들 좋은 일을 시키나. 수억원씩 빚을 내지 않아도 평생 걱정없이 살 수 있는 쾌적하고 입지조건 좋은 임대 아파트를 계속 늘려가는 게 진짜 해법이다. 이명박 대통령이 쏟아내고 있는 보금자리 주택의 진정성을 믿을 수 없는 것도 그런 이유에서다. 로또 판으로 변질된 판교 꼴 나기 딱 좋다고 본다."
(나) 부동산 가격을 어떻게 하면 끌어내릴수 있는가 보다 어떻게 하면 지속적으로 안정화 시킬수 있으냐가 더 우선이다.
그런면에서보면 현제 정부에서 시행하고 있는 임대주책 정책은 굉장히 바람직하다고 생각한다.몇몇 개선되어야 할 점이있다고 생각하지만 지속적인 관심으로 개선을 반복해 나간다면 언젠가 진짜 해법이 탄생할수 있지 않을까?
가족을 위해 작은 땅한칸을 필요로 하는 진짜 서민들의 소박한 마음을 백번 헤아려 이 사업이 진행되길 바란다.
아..눈시려
